Неустойка по ДДУ в 2026 году: мораторий закончился — как посчитать и взыскать

С 1 января 2026 года мораторий на финансовые санкции к застройщикам закончился — за просрочку передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) снова начисляется неустойка. Дольщик-гражданин считает её по формуле: цена договора × 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ × число дней просрочки. Сверх неустойки можно взыскать убытки, штраф 5% и компенсацию морального вреда.

Что случилось с мораторием

С 22 марта 2024 года действовал мораторий: за нарушение сроков по ДДУ застройщикам временно не начисляли неустойку, проценты и иные санкции. Его ввело Постановление Правительства РФ № 326 от 18 марта 2024 года, а затем несколько раз продлевали — Постановлением № 1916 от 26 декабря 2024 года и Постановлением № 925 от 19 июня 2025 года — в итоге до 31 декабря 2025 года.

На 2026 год мораторий на начисление продлевать не стали. Постановление № 2227 от 30 декабря 2025 года лишь сохранило отсрочку фактической выплаты по требованиям, которые предъявили застройщику до 1 января 2026 года, — до 31 декабря 2026 года. Практический итог:

• За дни просрочки начиная с 1 января 2026 года неустойка начисляется в полном объёме по действующей ключевой ставке ЦБ.
• «Старые» суммы, которые вы уже потребовали до 2026 года, начислены, но их принудительная выплата отсрочена до конца 2026 года.

Как считается неустойка по ДДУ

Размер неустойки установлен частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». За каждый день просрочки застройщик платит 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора, а гражданину — в двойном размере, то есть 1/150. Формула:

Неустойка = цена договора × (1/300) × ключевая ставка ЦБ × 2 × число дней просрочки.

Ставка берётся на день, когда объект должны были передать по договору. На 1 января 2026 года ключевая ставка ЦБ составляла 16%, к середине 2026 года — около 14%. Число дней считается со следующего дня после указанной в ДДУ даты передачи и до дня, когда квартиру фактически передали (или до дня расчёта, если объект ещё не сдан). Быстро прикинуть сумму поможет наш калькулятор неустойки, а определить нужный суд — калькулятор подсудности.

Переходящая просрочка: делим период на «до» и «после»

Если просрочка началась ещё в период моратория и продолжается в 2026 году, расчёт разбивается на два отрезка:

• Дни по 31 декабря 2025 года (мораторий): неустойка за этот период либо не начислялась, либо считалась с «потолком» — по ставке не выше 7,5% (ключевая ставка ЦБ на 1 июля 2023 года). Штраф и проценты за эти дни не начислялись.
• Дни с 1 января 2026 года: неустойка начисляется по действующей ключевой ставке ЦБ без «потолка», и снова доступен штраф в пользу дольщика.

Поэтому в претензии и иске просрочку показывают двумя строками — так сумма корректна, и её сложнее оспорить.

Что ещё можно взыскать, кроме неустойки

• Убытки (статья 10 ФЗ-214): документально подтверждённые расходы, вызванные просрочкой, — например, аренда жилья, пока квартиру не передали. Возмещаются сверх неустойки.
• Штраф 5% (часть 3 статьи 10 ФЗ-214): если застройщик не удовлетворил обоснованное требование добровольно, суд взыскивает в пользу дольщика-гражданина дополнительно 5% от присуждённой суммы. Обратите внимание: это специальная норма ФЗ-214, а не «потребительский» штраф 50% по закону о защите прав потребителей — с 1 сентября 2024 года к застройщикам он больше не применяется.
• Компенсация морального вреда (статья 10 ФЗ-214): присуждается при наличии вины застройщика; размер определяет суд.

Как взыскать: сначала претензия, потом суд

1. Направьте застройщику претензию с расчётом неустойки и требованием выплатить её, возместить убытки и моральный вред. По спору о просрочке досудебный порядок строго не обязателен, но претензия нужна: только отказ добровольно выполнить требование даёт право на штраф 5%. Отправляйте так, чтобы остался след, — заказным письмом с описью; как это сделать, описано в гайде «Как отправить претензию».
2. Дайте разумный срок на ответ (на практике около 10 дней) и сохраните доказательство вручения.
3. Не помогло — иск в суд. Дольщик-потребитель вправе подать иск по своему месту жительства.

Составить претензию с готовым расчётом и ссылками на нормы можно на странице ситуации «Претензия застройщику по ДДУ», а если дело дойдёт до суда — оформить там же исковое заявление. Узнать, куда ещё можно пожаловаться на застройщика, поможет справочник надзорных органов.